NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ Y, TỈNH BÌNH DƯƠNG
Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
– Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Kim H
– Các Hội thẩm nhân dân
- Bà Bùi Thị Thúy L
- Bà Hoàng Lệ C
Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Ông Lê Duy L, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Y tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Ngọc V, Kiểm sát viên.
Trong các ngày 28 và 31 tháng 8 năm 2023 tại Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 320/2022/TLST- DS ngày 25/10/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng tín dụng” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 100/2023/QĐST-DS ngày 29/6/2023, Quyết định hoãn phiên tòa số 102/2023/QĐST- DS ngày 20/7/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 119/2023/QD(ST-DS ngày 09/8/2023, giữa các đương sự:
– Nguyên đơn: Ông Lê Ngọc U, sinh năm 1979; thường trú: Số XX NĐT, khu phố TN1, phường X , thành phố Y, tỉnh Bình Dương, có mặt.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Cao Trí, sinh năm 1964; địa chỉ liên hệ: Phòng 12, Tầng 1, số 65 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền, có mặt.
– Bị đơn: Ông Nguyễn Minh T; địa chỉ: Số XX Ấp X, xã Y, huyện Z, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Anh Trần Việt H1, sinh năm 1994; địa chi liên hệ: XXX NPN, Phường Y, Quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền, có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án và có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
- Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam; địa chỉ: phường X, Quận Y, thành phố Hồ Chí Minh
Người đại diện hợp pháp của Ngân hàng. Ông Phan Văn D. E, ông Nguyễn Trường L và bà Phạm Lê Thanh H1 – chức vụ: Cán bộ Ngân hàng cùng địa chỉ: Số xx UVK, Phường X, quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, ông D. E, bà H1 vắng mặt, ông L có mặt.
- Bà Nguyễn Kim O; địa chỉ: Số xxx Tổ x, đường NAN, khu phố ĐT, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: Số XX-DX, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
- Bà Nguyễn Thị Lệ T1, sinh năm 1977; địa chỉ: Số xxx NĐT, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, có mặt.
- Ông Nguyễn Tiến D; địa chỉ: Số X Tổ Y, đường NAN, khu phố ĐT, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: Số XXX, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
- Bà Lê Thị L1, sinh năm 1976, chị Nguyễn Thị Bích Tr, sinh năm 1996 và anh Lê Dương Anh Khoa, sinh năm 2003; cùng địa chỉ: Số xxx NĐT, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
- Cháu Lê Hồng M, sinh ngày 14/5/2006, cháu Lê Công T2, sinh ngày 14/11/2010 và cháu Nguyễn Hoài N, sinh ngày 05/11/2013; cùng địa chỉ: Số xx NĐT, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp cho cháu M, cháu T2, cháu N: ông Lê Ngọc U, sinh năm 1979 và bà Nguyễn Thị Lệ T, sinh năm 1977; cùng địa chỉ: Số xx NĐT, khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, đại diện theo pháp luật, có mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
– Tại đơn khởi kiện ngày 20 tháng 10 năm 2022, đơn khởi kiện ngày 25 tháng 11 năm 2022, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Nguyễn Cao Trí trình bày:
Năm 2019, gia đình ông U có nhờ bà Nguyễn Kim O làm giấy tờ nhà đất và bà O đã giúp làm được Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ số: CO 122xxx, số vào sổ cấp GCN: CS173xx do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh BD cấp ngày 28/01/2019, đăng ký biến động ngày 04/5/2019.
Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), bà O mượn sổ của ông U và nhờ ông U, bà T1 đứng tên vay ngân hàng VXX 2 lần tổng cộng 1.000.000.000 đồng, bà O lấy 720.000.000 đồng và hứa trả lãi ngân hàng nhưng thực tế là bà O chỉ trả lãi một thời gian rồi ngưng nên Ngân hàng VXX tới yêu cầu thanh toán nợ nếu không sẽ phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Sau đó, bà O đưa 3 người gồm: Q, N,T tới liên hệ cho vợ chồng ông U vay số tiền 2.000.000.000 đồng để trả nợ vay ngân hàng VXX. Do sợ mất nhà nên vợ chồng ông U nghe lời bà O, đồng ý vay ông T để trả nợ cho ngân hàng VXX số tiền nợ gốc và lãi là 1.500.000.000 đồng, còn lại số tiền 500.000.000 đồng bà O giữ 280.000.000 để trả lãi cho ông T, nhưng thực tế bà O trả lãi cho ông T1 01 tháng rồi không trả nữa .
Khi vay ông T số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng), ông U, bà T1 và Minh T thỏa thuận: để đảm bảo cho khoản vay, ông U thế chấp cho ông Nguyễn Minh T Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ số: CO122xxx, số vào Số cấp GCN: CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019, đăng ký biến động ngày 04/5/2019, đối với thửa đất số: 23xx, tờ bản đồ số: 4x, địa chỉ: khu phố TN1, phường X, TP. Y, tỉnh Bình Dương, diện tích 193,8 m, hình thức để thể chấp là hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ đối với diện tích đất có thông tin như trên tại Văn phòng Công chúng để bảo đảm khoản vay. Ngày 08/02/2022, vợ chồng ông U và ông T ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ số công chứng: 5XX, quyền số 01/2022 TP/CC-SCC lập tại Văn phòng công chứng LDT, tỉnh Bình Dương Hai bên thống nhất thời gian vay 6 tháng, sau đó vợ chồng ông U phải trả hết nợ gốc và lãi thì hai bên huỷ hợp đồng chuyên nhượng, ông T trả số lại cho vợ chồng ông U. Tuy nhiên đến hạn 06 tháng, gia đình ông U liên hệ với ông T nhiều lần để trả tiền vay, tiền lãi, hủy hợp đồng chuyển nhượng, sang tên trả lại giấy chứng nhận cho ông U nhưng ông T không bắt máy, không gặp mặt. Quá trình tố tụng, ông U được biết ông T đã thế chấp tài sản là nhà đất có thông tin như trên của ông U tại ngân hàng VXX để vay tiền mà không báo cho gia đình ông U được biết.
Vì vậy, ông U làm Đơn khởi kiện và đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu Toà án nhân dân thành phố X xét xử:
– Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ số công chứng: 5XX, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC lập tại Văn phòng công chứng LDT, tỉnh Bình Dương do giả cách.
– Buộc ông Nguyễn Minh T phải trả lại cho ông U Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ số: CO1223XX, số vào sổ cấp GCN: CS173XX do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019, đăng ký biến động ngày 04/5/2019, thuộc thửa đất số: 23XX, tờ bản đồ số: 4X, địa chỉ: Khu phố TN1, phường X, TP. Y, tỉnh Bình Dương.
– Tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 193,8 m thuộc thửa đất số: 23xx, tờ bản đồ số: 4x, địa chỉ khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ số phát hành: CO 122xxx, số vào sổ cấp GCN: CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019 giữa ông Nguyễn Minh T với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương.
– Đối với số tiền ông U vay của ông T, ông U sẽ có trách nhiệm trả lại cho ông T, cụ thể: ông U, bà T1 vay của ông T số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng), thời gian thỏa thuận vay là 06 tháng, lãi suất vay 40.000.000đồng/1 tháng; ông U, bà T1 đã trả được số tiền lãi cho 02 tháng, số tiền lãi còn lại là 160.000.000đ (một trăm sáu mươi triệu đồng – 04 tháng x 40.000.000đ/1 tháng), tổng cộng ông U, bà T1 sẽ trả cho ông T số tiền gốc và lãi là 2.160.000.000₫ (hai tỷ một trăm sáu mươi triệu đồng).
– Đối với yêu cầu độc lập của VXX về việc yêu cầu ông Nguyễn Minh T thanh toán cho Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VXX) số tiền nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 08/12/2022 là 4.826.709423 đồng, theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.22 ngày 24/02/2022 nguyên đơn không có ý kiến, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
– Đối với yêu cầu phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng có diện tích đất 193,8 m thuộc thửa đất số: 23xx, tờ bản đồ số: 4x, địa chỉ khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương đang thế chấp tại Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 thì nguyên đơn không đồng ý. Vì khi Ngân hàng nhận thể chấp nhà đất của gia đình nguyên đơn, Ngân hàng không thực hiện khảo sát thực tế để thẩm định tài sản thế chấp, thẩm định giá, cố ý bỏ qua thực tế là cả gia đình nguyên đơn vẫn sinh sống, sinh hoạt bình thường trên nhà, đất của mình. Quá trình sinh sống không có ai đến khảo sát, kiểm tra hiện trạng nhà đất hay lập biên bản giấy tờ gì. Gia đình nguyên đơn chi vay tiền của ông T, việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hợp đồng giả cách để đảm bảo khoản vay chứ gia đình nguyên đơn không bán nhà đất nên không bàn giao nhà, đất cho ông T, ông T chưa hề chiếm hữu tài sản, chưa hề sử dụng nhà đất của gia đình nguyên đơn một ngày nào. Mặc dù vậy, VXX vẫn nhận thế chấp tài sản không phải của ông T, ký duyệt cho ông T vay đổi với trường hợp không đủ điều kiện để cấp tín dụng. Như vậy, VXX đã vi phạm Luật các tổ chức tín dụng, Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay; Quy chế cho vay nội bộ của từng ngân hàng quy định tại Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 và Mục II, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành theo Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015.
– Quá trình tố tụng và tại phiên tòa đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Minh T là ông Trần Việt H1 trình bày:
Ngày 08/02/2022, tại Văn phòng công chứng LĐT, địa chỉ: Số XX Quốc lộ 1K, khu phố XX, phường XXX, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, ông Nguyễn Minh T và ông Lê Ngọc U đã tự nguyện giao kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất 193.8m thuộc thêm đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, địa chị: Khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương và nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất, theo Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gần liền với đất số phát hành CO 122xxx, số vào số cấp GCN: CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019.
Hợp đồng chuyển nhượng trên được công chúng tại Văn phòng công chứng LĐT, số công chứng: 5xx quyền số 01/2022TP/CC-SCC-HĐGD do Công chứng viên LĐT ký xác nhận và đóng dấu. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ngày 27/01/2022 ông Tđã nhờ ông Nguyễn Hoàng Q chuyển khoản cho ông U (số TK 65270406005xxxx mở tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam) 03 lần với số tiền tổng cộng 1.161.500.000 (một tỷ một trăm sáu mươi mốt nghìn năm trăm đồng). Số tiến còn lại ông T thanh toán cho ông U bằng tiền mặt sau khi ký hợp đồng.
Sau đó, ông Nguyễn Minh T đã làm thủ tục sang tên đối với diện tích đất và nhà ở gắn liền với đất nói trên. Ngày 14/02/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương xác nhận diện tích đất và nhà ở gắn liền với đất nói trên đã được chuyển nhượng cho ông Nguyễn Minh T.
Ngày 25/02/2022, ông Nguyễn Minh T đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói trên thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam (VXX) để vay đồng (Bốn tỷ bảy trăm triệu đồng) theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.xx ngày 24/02/2022 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx.
Có thể thấy, hành vi của ông Nguyễn Minh T trong việc ký kết các hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng tín dụng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đều không vi phạm pháp luật. Việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phù hợp với quy định của pháp luật.
Do đó, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ nguyên đơn ông Lê Ngọc U về các vấn đề:
– Tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 5xx quyển số 01/2022TP/CC-SCC-HĐGD lập tại Văn phòng công chứng LĐT, tỉnh Bình Dương.
– Tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 6055058,22.xxx đối với diện tích đất nói trên giữa ông Nguyễn Minh T và Ngân hàng Thương mại Cổ phần VXX – chi nhánh Bình Dương.
Đối với yêu cầu ông Nguyễn Minh T trả lại cho ông Lê Ngọc U Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CO 122xxx, số vào sổ cấp GCN: CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019, thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, địa chỉ: Khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương, bị đơn đồng ý yêu cầu trên trong trường hợp ông Lê Ngọc U phải trả cho ông Nguyễn Minh T số tiền là 6.000.000.000 đồng (Sáu tỷ đồng).
Tại phiên tòa đại diện bị đơn thay đổi ý kiến: không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện và buộc ông U phải bản giao nhà, đất cho ông T quản lý, sử dụng.
Đối với yêu cầu của VXX về việc buộc ông T thanh toán tiền vay theo hợp đồng tin dụng và trong trường hợp ông T không trả được nợ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu phát mãi tài sản thể chấp để thu hồi nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp bị đơn đồng ý với yêu cầu độc lập của VIB.
Về nội dung xem xét thẩm định bị đơn thống nhất với kết quả thẩm định do Tòa án tiến hành.
Tại Biên bản lấy lời khai ngày 16/11/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Kim O trình bày:
Bà quen ông U là do thuê trọ ở gần nhà của ông U, còn bà không quen biết ông T và không biết ông T là ai.
Vào năm 2019, cha mẹ ông U là cụ Lê Văn H2 và cụ Lê Thị L2 tạo dựng được 01 quyền sử dụng đất, cụ H2 chết để lại 01 tờ di chúc nhưng gia đình ông Ước không biết thủ tục để hưởng di sản như thế nào nên trên giấy chứng nhận vẫn đề tên ông Lê Văn H2. Khi bà chuyển về trọ ở đó có nghe vợ của ông U nói chuyện gia đình chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ được vì cả hai vợ chồng cũng không rành chữ nghĩa nên bà có nói đưa bà xem giấy tờ như thế nào, sau khi xem xong bà nói làm được và đã giúp họ làm thủ tục khai di san thừa kế từ tên ông H2 sang tên bà L2 rồi bà L2 mới làm thủ tục tặng cho lại cho ông U. Mỗi lần làm thủ tục bà đều chở bà L2 đi và hướng dẫn bà L2 ký các giấy tờ theo yêu cầu của cán bộ cơ quan nhà nước. Sau khi ông U được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất 193,8m, thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, địa chỉ: Khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương thì bà lại tiếp tục hướng dẫn ông U thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền Ngân hàng, mục đích vay Ngân hàng là để ông U đóng thuế cho mảnh đất mua ở Bến Cát, một ít cho bà vay, số còn lại ông U dùng để trả nợ và sử dụng vào việc riêng của gia đình.
Sau khi vay Ngân hàng xong ông U vẫn tiến hành trả nợ Ngân hàng được 02 năm, sau đó dịch bệnh bùng phát, gia đình ông U cũng bị mắc Covid nên không có khả năng để thanh toán, khi hết thời gian giãn cách vợ chồng ông U có làm đơn xin Ngân hàng cho gia hạn nhưng Ngân Hàng không đồng ý mà yêu cầu ông U phải thanh toán toàn bộ nợ gốc còn lại và lãi phát sinh. Do lo sợ mất nhà nên vợ chồng ông U đã nhờ bà vay tiền để đáo hạn. Theo hướng dẫn của cán bộ Ngân hàng VXX bà lên mạng tìm người cho vay và liên lạc với họ nhưng họ nói là họ làm việc trực tiếp với người cần vay nên bà đưa số điện thoại của họ cho ông U để họ trao đổi trực tiếp với vợ chồng ông U. Bà không rõ thông tin người cho vợ chồng ông U vay tiền đáo hạn ngân hàng, mà chỉ biết có người tên là Nhã còn họ tên cụ thể bà không biết vì bà cũng chỉ tim thông tin cho vay trên mạng Internet rồi giới thiệu cho vợ chồng ông U sau đó họ làm việc, thỏa thuận, ký kết hợp đồng trực tiếp với vợ chồng ông U chủ không thông qua bà. Bà chỉ biết tiền lãi của tháng vay đầu tiên là 8%, còn các tháng tiếp theo là 2%/tháng, lãi trừ trực tiếp vào khoản tiền vay khi họ giải ngân cho người vay, còn cụ thể giữa hai bên thỏa thuận như nào bà không biết. Đến ngày đi ký hợp đồng chuyển nhượng bà có đi theo đến phỏng công chúng nhưng ngồi ở ngoài chờ chứ không vào nên không biết việc người đứng tên nhận chuyển nhượng trên hợp đồng là ông T vì khi điện thoại nói chuyện trước đó bà chỉ liên hệ với ông N2. Bà có hỏi ông N2 là sao người đứng tên trên hợp đồng là ông T mà không phải là ông N2 thì được giải thích: Ông T là em của ông N2 và ông N2 cũng chỉ vào người đi cùng ông N2 cho bà thấy. Do thấy có địa chỉ rõ ràng và hai bên cũng đồng thuận nên bà không thắc mắc gì thêm.
Việc ký hợp đồng chuyển nhượng là để đảm bảo cho khoản vay giữa ông U với ông N2, ông T, các bên thỏa thuận chậm nhất đến ngày 08/8/2022, ông U sẽ thanh toán tiền gốc và lãi cho ông N2 (ông T3) và ông N2 (ông T3) trả lại sổ cho ông U. Việc thỏa thuận được hai bên lập giấy tờ tay với nhau nhưng chỉ lập một bản bên ông Nhã giữ, ông U có giữ bản photo. Tuy nhiên hết ngày 08/8/2022, bản thân bà và vợ chồng ông U có liên lạc với ông N2 để trả tiền và lấy lại giấy tờ đất nhưng ông N2 không nghe máy. Chính vì ký hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo khoản vay nên nhà, đất vẫn do vợ chồng ông U quản lý, sử dụng từ lúc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến nay.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Lệ T1 trình bày:
Thống nhất với toàn bộ lời trình bày của nguyên đơn, đề nghị Tòa án giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ cho chúng tôi.
Đối với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng VXX: Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản Ngân hàng đã nhận thế chấp để thu hồi nợ, vì Khi Ngân hàng nhận thế chấp nhà đất của gia đình bà mà không thực hiện khảo sát thực tế để thẩm định tài sản thế chấp, thẩm định giá, cố ý bỏ qua thực tế là cả gia đình bà vẫn sinh sống, sinh hoạt bình thưởng tại căn nhà của mình, không có ai đến khảo sát, kiểm tra hiện trạng nhà đất hay lập biên bản giấy tờ gì. Gia đình bà chỉ vay tiền của ông T, việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hợp đồng giả cách để đảm bảo khoản vay chứ gia đình bà không bán nhà đất nên không bàn giao nhà cho ông T, ông T chưa hề chiếm hữu tài sản, chưa hề sử dụng nhà đất của gia đình bà một ngày nào. Mặc dù vậy, VXX vẫn, nhận thế chấp tài sản của gia đình bà, ký duyệt cho ông T vay đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp tín dụng. Như vậy, VXX đã vi phạm Luật các tổ chức tín dụng, Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay; Quy chế cho vay nội bộ của từng ngân hàng quy định tại Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 và Mục II, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành theo Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015.
– Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam là ông Nguyễn Trường L trình bày:
Ngân hàng TMCP Việt Nam ký với ông Nguyễn Minh T Hợp đồng tín đồng dụng 274980122 ngày 24/02/2022 với nội dung VXX cho Ông Nguyễn Minh T số tiền 4,700,000,000 đồng (Bốn tỷ bảy trăm triệu đồng; Mục đích vay vốn: Bù đắp tiền mua bất động sản thừa đất 23xx, tờ bản đồ số 4x, địa chỉ thửa đất: Khu phố TN1, phường X, thị xã Y (nay là thành phố Y, tỉnh Bình Dương; thời gian vay: 360 tháng tỉnh từ ngày giải ngân đến ngày 26/02/2052); Lãi suất tại thời điểm giải ngân: 9,10%/năm; đây là mức lãi suất ưu đãi và áp dụng trong 12 tháng đầu tiên kể từ ngày vay. Hết thời gian ưu đãi nói trên lãi suất sẽ được điều chỉnh 03 tháng một lần theo lãi suất cơ sở theo sản phẩm cộng biên độ 3,5%/năm; Phương thức thanh toán; trả gốc hàng tháng vào ngày 10, mỗi tháng trả số tiền 13,060,000 đồng/tháng; lãi trả hàng tháng vào ngày 10; trả phí theo quy định VXX từng thời kỳ.
Ngày 26/02/2022, VXX giải ngân cho ông T vay theo Đơn đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 2749801(1),22 với số tiền 4,700,000,000 đồng (Bốn tỷ bảy trăm triệu đồng) theo đúng yêu cầu của khách hàng và phù hợp với HĐTD đã ký kiết. Tiếp tục, ngày 28/02/2022, VXX đồng ý cấp tín dụng cho ông Nguyễn Minh T cụ thể: Thẻ tín dụng VXX Finance Free số 5128240002035xxx, hạn mức thẻ: 20,000,000 VND; The tín dung VXX Rewards Unlimited số: 5268870001233xxx, han mức thẻ: 30,000,000 VNĐ; Thẻ tín dụng VXX Online Plus số: 5268873001471xxx, hạn mức thẻ: 150.000.000VNĐ, lãi suất và phi sử dụng thẻ: theo Bản chấp thuận về điều khoản và điều kiện sử dụng thẻ tín dụng VXX.
Căn cứ điểm 9.1.3 khoản 9.1 Điều 9 Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 thì ông Nguyễn Minh T sẽ bị coi là vi phạm nếu ông T là đối tượng của bất cứ vụ tranh chấp kiện tụng nào mà theo nhận định của VXX là ảnh hưởng đến việc thực hiện Hợp đồng tín dụng và hoặc Hợp đồng thế chấp. Hiện tại, ông Nguyễn Minh T là bị đơn trong vụ án dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương thụ lý theo Thông báo về việc thụ lý vụ án số 320/2022/TB-TLVA ngày 25/10/2022. Xét việc tranh chấp trên ảnh hưởng đến quyền lợi của VXX. Vì vậy, VXX đã yêu cầu ông Nguyễn Minh T thực hiện thanh toán toàn bộ khoản nợ cho VXX, tuy nhiên ông Nguyễn Minh T vẫn không thực hiện. Vì vậy, VXX khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết:
– Buộc ông Nguyễn Minh T thanh toán cho Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VXX) số tiền nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 28/8/2023 là 5.012.286.073 đồng, cụ thể: tiền nợ gốc theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.xx ngày 24/02/2022 là 4.334.158.100 đồng, tiền lãi là 33.607.824 đồng; tiền lãi quá hạn là 410.982.147 đồng; tiền của thẻ tín dụng số 5128240002035xxx là 29.783.955 đồng, trong đó tiền gốc là vay 17.211.810 đồng, tiền lãi 2.849.851 đồng, tiền phí 9.722.294 đồng; tiền vay của thẻ tín dụng số 5268870001233xxx là 39.388.319 đồng; trong đó tiền gốc là 28.416.947, tiền lãi 3.753.515 đồng, tiền phí 7.217.857đồng; tiền vay của thẻ tín dụng số 5268873001471xxx là là 164.365.728đ, trong đó tiền gốc là 137.222.780 đồng, tiền lãi 18.134.263 đồng, tiền phí 9.008.685 đồng;
– Trường hợp ông Nguyễn Minh T không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho VIB, đề nghị Tòa án tuyên Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam được quyền tự phát mãi tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biển, phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 24/02 2023
– Tiền lãi được tiếp tục tính theo quy định của Hợp đồng tín dụng số 2749801 xx ngày 24/02/2022.
– Trường hợp toàn bộ số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo được dụng để thanh toán nghĩa vụ trả nợ cho bên vay vốn với VXX. Nếu số tiền thu được từ xử lý tài sản đảm bảo không đủ để thanh toán hết nợ thì bên vay vốn vẫn phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ còn lại cho VXX,
– Tại Văn bản số 2x/CV-VPCCLĐT ngày 29/11/2022, Văn phòng công chúng LĐT trình bày:
Vào ngày 08/02/2022,Văn phòng công chứng có tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Nguyễn Minh T và hồ sơ đính kèm. Sau khi đối chiếu và kiểm tra đầy đủ tính xác thực của việc yêu cầu công chứng và sau khi xác định đúng chủ thể, đối tượng tham gia hợp đồng là phủ hợp pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì Công chứng viên LĐT thuộc Văn phòng công chứng đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 5xx, quyền số 01- TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/02 2022 giữa bên chuyển nhượng Ông Lê Ngọc U và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Minh T.
Việc Ông Lê Ngọc U khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 5xx, quyền số 01- TP CC SCC/HĐGD ngày 08/02/2022 giữa bên chuyển nhượng Ông Lê Ngọc U và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Minh T do giả cách và buộc ông Nguyễn Minh T trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông U thuộc thẩm quyền của Toà án giải quyết theo qui định của pháp luật
Tại bản tự khai ngày 20/6/2023, giao nộp ngày 20/7/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị L, chị Nguyễn Thị Bích Tr, cháu Lê Dương Anh K trình bày:
Bà L, chị Tr, cháu K hiện đang sinh sống trên phần nhà đất đang tranh chấp trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện đang được Tòa án Y giải quyết. Các đương sự đồng ý với toàn bộ ý kiến của nguyên đơn ông Lê Ngọc U, đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tại bản tự khai ngày 20/6/2023, giao nộp ngày 20/7/2023, đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cháu Nguyễn Hoài N, Lê Công T2 và Lê Hồng M là ông Lê Ngọc U trình bày:
Cháu N, cháu T2 và cháu M hiện đang sinh sống trên phần nhà đất đang tranh chấp trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện đang được Tòa án Y giải quyết. Các đương sự đồng ý với toàn bộ ý kiến của nguyên đơn ông Lê Ngọc U, đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Y, tỉnh Bình Dương xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn T.D đã được Tòa án triệu tập để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do, không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Kết quả xem xét thẩm định ngày 12/12/2022: Các đương sự thống nhất với mảnh trích lục do CNVPĐKĐĐ xác nhận ngày 28/12/2022.
Tài sản gắn liền với đất gồm:
+ 01 nhà tạm có kết cấu: nền xi măng, mái tolet, vì kèo gỗ, sắt hộp. Tại phiên tòa các đương sự xác định không tranh chấp nên không xác định giá trị
+ 01 nhà ở riêng lẻ lại 01 tầng có kết cấu: nền gạch bông, cột gạch, tưởng gạch xây tô sơn nước, mái tole, trần nhựa, cửa sắt kéo. Nhà có một phần xây dựng năm 1979 và một phần xây dựng năm 2008. Phần nhà đất xây dựng năm 1979 có diện tích xây dựng 12,6m các đương sự thống nhất giá trị đã được tính trong số tiền 6.104.500.000 đồng.
Phần nhà đất xây dựng năm 2008 có diện tích khoảng 22m. Tại phiên tòa các đương sự thống nhất xác định căn nhà này có giá trị 150.000.000 đồng.
Đối với giá trị tài sản là nhà (có diện tích 38,6m2 và 12,6m2 có kết cấu: nền gạch bông, tưởng gạch xây tô sơn nước, của gỗ, cột gạch, mái tole, trần nhựa, nhà xây dựng trước năm 1979) đã được cấp quyền sở hữu và đất có diện tích 193,8m đã được cấp quyền sử dụng: Tại văn bản ngày 21/02/2023 (BL 121), văn bản ngày 27/02 2023 (BL 154) và tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của nguyên đơn, đại diện hợp pháp của bị đơn thống nhất giá trị đối với diện tích đất 193,8m, nhà ở có diện tích 38,62m + 12,6m2 thuộc thửa đất 2370, tờ bản đồ số 4X tại địa chỉ khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương là 6.104.500.000₫ (sáu tỷ một trăm lê bốn triệu năm trăm nghìn đồng).
Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa:
Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến tại phiên tòa Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử đã đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn T.D đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do, bà Nguyễn Kim O, bà Lê Thị L1, chị Nguyễn Thị Bích Tr, cháu Lê Dương Anh K có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định.
Về nội dung: Căn cứ vào chứng cứ mà các đương sự đã giao nộp, các chứng cứ Tòa án đã thu thập được trong hồ sơ vụ án, ý kiến của các đương sự và kết quả diễn biển tại phiên tòa. Xét thấy việc khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện cầu nguyên đơn.
Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam: Tại phiên tòa bị đơn đồng ý thanh toán toàn bộ số tiền nợ gốc còn lại và tiền lãi, tiền phí phát sinh theo yêu cầu của Ngân hàng, đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự đề nghị Tòa án công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ không có căn cứ để chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét khi nghị án.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn T.D đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng nhưng vắng mặt không có lý do, bà Nguyễn Kim O, người đại diện hợp pháp của Văn phòng Công chứng LĐT, bà Lê Thị L1, chị Nguyễn Thị Bích Tr, cháu Lê Dương Anh K, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự này có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tổ 1 tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự có tên trên.
[1.2] Tòa án đã ra các Thông báo yêu cầu cung cấp tài liệu chứng cứ số xx, xx/ 2023 TB-TA ngày 03/3/2023 (BL số 365. 366) và số 15/2023/TB-TA ngày 15/3 2023 (BL 367) yêu cầu bà O, ông T và ông U cung cấp thông tin (họ. tên, năm sinh, địa chỉ) của người có tên N2 (hoặc N4 – N4 cầm đồ) theo lời trình bày của các đương sự. Tuy nhiên, các đương sự không cung cấp được thông tin theo thông báo của Tòa án nên không có căn cứ để triệu tập ông N2 (N5 – N5 cầm đồ) vào tham gia tố tụng trong vụ án này.
[1.3] Bị đơn cung cấp cho Tòa án bảng sao kê tài khoản của ông Nguyễn Hoàng Q, thể hiện ông Q chuyển khoản cho ông U số tiền 1.161.500.000 đồng vào ngày 27/01/2022. Tuy nhiên tại Đơn trình bày ý kiến ngày 10/4/2023, người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày bị đơn nhờ ông Nguyễn Hoàng Q chuyển tiền cho ông U để thanh toán tiền chuyển nhượng nhà, đất, toàn bộ số tiền đó là của bị đơn không phải của ông Q. Tại Đơn trình bày ý kiến ngày 25/8/2023, ông Nguyễn Hoàng Q cũng trình bày ông chỉ được ông T nhờ chuyển tiền để thanh toán cho ông U số tiền 1.161.500.000 đồng vào ngày 27/01/2022, còn các bên thỏa thuận như thế nào ông không biết. Vì vậy, Tòa án xác định ông Q không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trọng vụ án này.
[1.4] Quá trình tố tụng các đương sự không yêu cầu Tòa án đưa bà Lê Thị L1, chị Nguyễn Thị Bích Tr, cháu Lê Dương Anh K, cháu Nguyễn Hoài N, cháu Lê Công T2 và cháu Lê Hồng M vào tham gia tố tụng trong vụ án này. Tuy nhiên, quá trình tiến hành tố tụng nhận thấy những người này đang sinh sống tại phần nhà, đất tranh chấp nên Hội đồng xét xử xác định họ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và đưa họ vào tham gia tụng.
[1.5] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất số công chúng 5xx, quyển số: 01/2022 TPCC-SCC được ký ngày 08/02/2022 giữa ông Lê Ngọc U với ông Nguyễn Minh T tại văn phòng Công chứng LĐT là vô hiệu do giả cách và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T, số công chúng 0030xx, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng TTV là vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật, việc tuyên Hợp đồng vô hiệu không phải do lỗi của Văn phòng Công chứng, nguyên đơn không yêu cầu Văn phòng Công chứng bồi thường thiệt hại khi tuyên vô hiệu hợp đồng. Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định Văn phòng Công chứng LĐT và Văn phòng Công chứng TTV không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trọng vụ án này.
[1.6] Quá trình tố tụng và trong quyết định đưa vụ án ra xét xử Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Tuy nhiên, nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan VXX còn tranh chấp cả về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa ông Nguyễn Minh T với VIB. Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định, ngoài 02 quan hệ pháp luật trên thị trong vụ án này còn có quan hệ tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
[2] Về nội dung:
[2.1] Do nguyên đơn cần tiền để đáo hạn Ngân hàng nên qua sự giới thiệu của bà O, ngày 08/02/2022, nguyên đơn ông U ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là diện tích đất 193,8m, thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, đất tọa lạc tại khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương cho ông Nguyễn Minh T. Mục đích ký kết hợp đồng này là để đảm bảo cho khoản tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) vợ chồng ông U vay của ông T. Hợp đồng được lập tại Văn phòng công chứng LĐT, tỉnh Bình Dương, số công chứng: 5xx, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận thời gian vay là 06 tháng, khi hết hạn 06 tháng vợ chồng ông U liên hệ với ông T để trả tiền, hủy hợp đồng, nhận lại tài sản thế chấp nhưng không liên lạc được nên yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết ngày 08/02/2023 giữa ông U với ông T vì đây là hợp đồng được ký kết để che đậy cho hợp đồng vay tài sản và từ khi ký kết hợp đồng đến khi nguyên đơn khởi kiện thì gia đình nguyên đơn vẫn sinh sống tại nhà đất trên. Đại diện hợp pháp của bị đơn thừa nhận giữa hai bên có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có thông tin như đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bảy nhưng đại diện bị đơn cho rằng số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng), được bị đơn thanh toán cho nguyên đơn thành nhiều lần bằng chuyển khoản (ngày 27/01/2023 chuyển khoản số tiền 1.161.500.000 đồng) và thanh toán bằng tiền mặt 838.500.000 đồng là giá trị chuyển nhượng của thừa đất, giá trị này cũng được ghi nhận trong Hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải là tiền vay như lời trình bày của nguyên đơn và không đồng ý với yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08/02/2022 giữa nguyên đơn với bị đơn.
[2 2] Xét, theo tài liệu chứng cứ do do Tòa án thu thập là hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng lời khai của các đương sự thể hiện: tại trang bổ sung số 01 (BL 323) cập nhật thông tin ngày 18/12/2019 nguyên đơn có đăng ký thế chấp tài sản là diện tích đất 193,8m, thuộc thửa đất số 237X, tờ bản đồ số 4X, đất tọa lạc khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương cho Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam để vay tiền, ngày 07/02/2022, xóa nội dung đăng ký thể chấp của ngày 18/12/2019. Thời điểm xóa đăng ký thế chấp phù hợp với thời gian bị đơn chuyển khoản cho nguyên đơn số tiền 1.161.500.000 đồng. Sau khi nguyên đơn xóa thế chấp ngày 07/02/2022 thì ngày 08/02/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 58x, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC tại Văn phòng Công chúng LĐT. Như vậy, việc nguyên đơn cần tiền để đảo hạn Ngân hàng như lời trình bảy của đại diện nguyên đơn là có thật.
[2.3] Theo tài liệu nguyên đơn cung cấp là Chứng thư thẩm định giá ngày 18/01/2022 do Công ty Cổ phần CX tiến hành, tại thời điểm định giá, giá trị quyền sử dụng đất (làm tròn) là 6.282.000.000đ (sáu tỷ hai trăm tám mươi hai triệu đồng), chứng thư thẩm định giá này do nguyên đơn yêu cầu thẩm định nhằm mục đích mua bản. Bản thân nguyên đơn biết rõ giá trị quyền sử dụng đất là hơn 6 tỷ đồng, bị đơn ông T cũng biết rõ giá trị tài sản của ông U, bà T1 là hơn 6 tỷ đồng, vì chính bị đơn cũng đã yêu cầu thẩm định giá đối với tài sản này để làm căn cứ vay tiền Ngân hàng. Thêm nữa, nguyên đơn ông U và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 cung cấp cho Tòa án bản sao công chúng 02 cuốn Vi bằng ghi nhận các tin nhắn trên zalo giữa ông U với người có tên “N2 cầm đồ” vào ngày 08/8/2022. Tại trang 26-28 cuốn Vi bằng lập ngày 03/12/2023 có nội dung “TRONG HĐ VIỆT TAY LÀ SÁU THÁNG NHA EM. ĐẾN NGÀY RỒI MÀ BÊN EM CỨ NHƯ KHÔNG LÀ SAO HẢ…”, N2 cầm đồ trả lời “5 thang “…” dong lai gio keu ra phong cong chung lam gi May khung ha “. Hop dong 3 tháng khong dong lai ben tạo có quyen thanh ly tai san. Doc cho kỵ vao nhe” (BL 41) “Hợp đồng bên anh là 6 tháng nhưng em nói bên em ba tháng vậy em chụp HD3 tháng của em cho anh xem”, “N2 cầm đồ” trả lời “Hop dong la 6 thanh nhưng 3 thang khong dong lai la co quyen thanh ly tai san” (BL 39). Trong Đơn trình bày ý kiến ngày 10/4/2023 và tại phiên tòa đại diện bị đơn cũng trình bày ông N2 (N2x) là người môi giới cho ông T và ông U thực hiện giao dịch chuyển nhượng nên việc ông U, bà Thu L lạc với ông N2 (N2x) để trao đổi về việc trả tiền vay, lãi suất vay và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất 193,8m, thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, đất tọa lạc khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương là phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn, của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 và bà O về việc nguyên đơn thông qua ông N2 (N2x) vay số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) của bị đơn. Vì vậy, việc nguyên đơn ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản tiền vay 2.000.000.000 ₫ (hai tỷ đồng) là có thật, vì trên thực tế không ai biết rõ giá trị tài sản của mình hơn 6.000.000.000₫ (sáu tỷ đồng) nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng với giá 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng). Ngoài ra từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tại thời điểm này nguyên đơn vẫn cùng gia đình sinh sống trên nhà, đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho bị đơn, bị đơn cũng không một lần nào yêu cầu nguyên đơn phải bản giao nhà đất, cũng không có văn bản thỏa thuận cho nguyên đơn thuê nhà hay cho ở nhờ, bị đơn cũng không xuống thăm nom tài sản để thể hiện sự quản lý của mình với tài sản. Từ đó có cơ sở xác định việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 584, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC tại Văn phòng Công chứng LĐT giữa nguyên đơn ông Lê Ngọc U với bị đơn ông Nguyễn Minh T vào ngày 08/02/2022 là hợp đồng được lập ra để đảm bảo cho việc vay số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) giữa nguyên đơn với bị đơn. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kỷ ngày 08/02/2022 giữa nguyên đơn với bị đơn bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08/02/2022 giữa nguyên đơn (ông Lê Ngọc U) với bị đơn (ông Nguyễn Minh T) là vô hiệu. Do chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nên yêu cầu của bị đơn về việc buộc nguyên đơn bàn giao nhà đất cho bị đơn là không có cơ sở xem xét.
[2.4] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chúng 5xx, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC ký ngày 08/02/2022 tại Văn phòng Công chứng LĐT vô hiệu do bị giả tạo nhưng hợp đồng vay giữa ông U với ông T vẫn có hiệu lực theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, ông Ước phải có trách nhiệm thanh toán số tiền vay và lãi suất vay cho ông T. Tại phiên tòa ông U, bà T1 tự nguyện thanh toán cho ông Thiện số tiền vay 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) và tiền lãi vay của 04 tháng còn lại là 160.000.000đ (một trăm sáu mươi triệu đồng). Xét, số tiền lãi theo thỏa thuận giữa các bên là 40.000.000đ/01 tháng tương ứng với mức lãi suất 2%/tháng, tương đương 24%/năm, người đại diện hợp pháp của ông U biết mức lãi suất này vượt quả mức quy định của pháp luật nhưng nguyên đơn đồng ý thanh toán số tiền này, đây là sự tự nguyện của nguyên đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Do các bên có thỏa thuận lãi nên tiền lãi được tiếp tục tính từ ngày 31/08/2023 theo mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự.
[3] Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam về việc buộc ông Nguyễn Minh T thanh toán số tiền gốc và lãi tạm tính đến ngày 28/8/2023 là 5.012.286.0734 (năm tỷ không trăm mười hai triệu hai trăm tám mươi sáu nghìn không trăm bảy mươi ba đồng), cụ thể: tiền nợ gốc theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.22 ngày 24/02/2022 là 4.334.158.100đ (bốn tỷ ba trăm ba mươi bốn triệu một trăm năm mươi tám nghìn một trăm đồng), tiền lãi là 33.607.8244 (ba mươi ba triệu ba sáu trăm lẻ bảy nghìn tám trăm hai mươi bốn đồng); tiền lãi quá hạn là 410.982.1478 (bốn trăm mười triệu chín trăm tám mươi hai nghìn một trăm bốn mươi bảy đồng); tiền vay của thẻ tín dụng số 5128240002035xxx là 29.783.955đ (hai mươi chín triệu bảy trăm tám mươi ba nghìn chín trăm năm mươi lăm đồng), trong đó tiền gốc là 17.211.8104 (mười bảy triệu hai trăm mười một nghìn tám trăm mười đồng), tiền lãi 2.849.8514 (hai triệu tắm trăm bốn mươi chín nghìn tám trăm năm mươi mốt đồng), tiền phí 9.722.2944 (chín triệu bảy trăm hai mươi hai nghìn hai trăm chín mươi bốn đồng); tiền vay của thẻ tín dụng số 5268870001233xxx là 39.388.3194 (ba mươi chín triệu ba trăm tám mươi tầm nghìn ba trăm mười chín đồng); trong đó tiền gốc là 28.416.9470 (hai mươi tám triệu bốn trăm mười sáu nghìn chín trăm bốn mươi bảy đồng), tiền lãi 3.753.515đ (ba triệu bảy trăm năm mươi ba nghìn năm trăm mười lăm đồng), tiền phí 7.217.857đ (bảy triệu hai trăm mười bảy nghìn tám trăm năm mươi bảy đồng); tiền vay của thẻ tín dụng số 5268873001471xxx là 164.365.728đ (một trăm sáu mươi bốn triệu ba trăm sáu mươi lăm nghìn hủy trầm hai mươi tám đồng), trong đó tiền gốc là 137.222.780đ (một trăm ba mươi bảy triệu hai trăm hai mươi hai nghìn bảy trăm tám mươi đồng), tiền lãi 18.134.263đ (mười tám triệu một trăm ba mươi bốn nghìn hai trăm ba mươi sáu đồng), tiền phi 9.008.685đ (chin triệu không trăm lẻ tám nghìn sáu trăm tám mươi lăm đồng). Tiền lãi được tiếp tục tính kể từ ngày 29/8/2023 cho đến khi ông Thiện trả hết toàn bộ gốc và lãi, phí theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng số 2749801 xx ngày 24/02/2022 ký giữa hai bên. Tại phiên tòa đại diện hợp pháp của bị đơn đồng ý thanh toán cho Ngân hàng toàn bộ số tiền gốc, lãi và phí phát sinh đến ngày 28/8/2023 và tiền lãi được tiếp tục tính kể từ ngày 29/8/2023 theo yêu cầu độc lập của Ngân hàng. Xét, đây là sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa nên Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận này.
[4] Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VXX) về việc: trường hợp ông Nguyễn Minh T không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho VXX, đề nghị Tòa án tuyên Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam được quyền tự phát mãi tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biển, phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 giữa VXX với ông Nguyễn Minh T.
[4.1] Theo tài liệu, chứng cứ VXX cung cấp cho Tòa án kèm theo đơn yêu cầu độc lập thể hiện: Ngày 24/02/2022, VXX và ông Nguyễn Minh T có lập văn bản thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp là 5.927.000.000đ (năm tỷ chín trăm hai mươi bảy triệu đồng), cơ sở để thỏa thuận giá trị đó là căn cứ vào Báo cáo định giá TSBĐ số TD80xx-1/CITICS-CT ngày 26/01/2022 (BL 225). Quá trình tố tụng Tòa án đã ra Thông báo yêu cầu cung cấp chứng cứ số 06/2023/TB-TA (BL 363) để yêu cầu Ngân hàng cung cấp chứng cứ chứng minh việc Ngân hàng có xác minh, thẩm định tài sản làm căn cứ cho việc thế chấp đối với diện tích đất 193,8m thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, đất tọa lạc khu phố TN1, phường X, thành phố Y.
Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của Ngân hàng cung cấp cho Tòa án 01 bản photo bộ Chứng thư thẩm định giá ngày 26/01/2022 của Công ty Cổ phần CX, ngày 30/8/2023, người đại diện hợp pháp của Ngân hàng cung cấp cho Tòa án bản sao Chứng thư thẩm định giá ngày 26/01/2022 có đóng dấu đỏ của Công ty CX. Ngoài tài liệu này Ngân hàng không cung cấp được tải liệu chứng cứ nào khác chứng minh trong khoảng thời gian từ ngày 08/02/2022 (là ngày ông T ký Hợp đồng chuyển nhượng với ông U), đến ngày 24/02/2022 (ngày ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Minh T) VXX có tiến hành xem xét thẩm định tại thực địa để xác minh ai là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thể chấp.
[4.2] Xét, tại chứng thư thẩm định giá Ngân hàng cung cấp cho Tòa án thể hiện đây là Chứng thư do ông Th cung cấp cho Ngân hàng vì trong Chúng thư để tên khách hàng là Nguyễn Minh T, ngày thẩm định giá là ngày 26/01/2022, trước ngày ông T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, việc Ngân hàng chấp nhận thông tin của chứng thư do ông T cung cấp để làm căn cứ định giá tài sản thế chấp, nhận tài sản thế chấp mà không đi xác minh thực tế và thẩm định lại tài sản sau khi ông T nhận chuyển nhượng là không phủ hợp với quy định tại Điều 17 và Điều 22 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Tại khoản 1 Điều 17 của Thông tư 39 quy định “1. Tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng điều kiện vay vốn của khách hàng…”, tại mục II, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính) quy định:
“1. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
“……………”
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin”.
Tại Phụ lục số 02, ban hành kèm theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính) có quy định:
” Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định gia được thể hiện thông qua một số tài liệu như:
- Đối với bất động sản:
– Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có).
– Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
– Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp – chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ nhà nước có thẩm quyền cấp.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ bất động sản cả các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo chứng minh, ví dụ: giấy tờ mua bản nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản đó.
“……………..”
– Các hợp đồng mua, bản và cho thuê bất động sản (bản sao).
Tại thời điểm ông T yêu cầu thẩm định giả, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông U, trong chứng thư không có văn bản nào như giấy tờ mua bán nhà, đất; giấy tờ thừa kế hay giấy tờ tặng cho bất động sản kèm theo thư để chứng minh ông T là chủ sử dụng đất.
[4.2] Do Ngân hàng không tiến hành khảo sát trên thực địa trước khi ký hợp đồng thế chấp nên không biết được nhà, đất ông T thế chấp vẫn do gia đình ông Lê Ngọc U quản lý, sử dụng và do Ngân hàng không tiến hành khảo sát thực tế nên gia đình ông U không biết được là tài sản của mình đã bị ông T thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn. Theo hướng dẫn tại mục 1, phần III của Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, thi Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa ông T với Ngân hàng bị vô hiệu vì trước khi ký hợp đồng thế chấp, nhận tài sản thế chấp VXX không thẩm định, xác minh trên thực tế để xác định xem người đứng tên trên giấy chứng nhận có phải thực sự là chủ tài sản được thể chấp hay không. Vì vậy, VXX ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02 2022 không đúng với chủ thể thực sự của tài sản như đã phân tích tại mục [2.1] [2.2], [2.3] nên Hợp đồng thế chấp đã vi phạm điều kiện về chủ thể ký kết hợp đồng theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 117 và Điều 407 Bộ luật Dân sự. Do đó VXX không phải là bên thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự nên yêu cầu độc lập của VIB về việc được quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 là không có cơ sở chấp nhận. Từ những phân tích trên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T vô hiệu.
[4.3] Do tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu nên Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Y, tỉnh Bình Dương ký xác nhận ngày 25/02/2022 cũng không có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ký vì Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một phần không thể tách rời của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T, vì vậy, cần tuyên hủy Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số vào sổ tiếp nhận hồ sơ: Quyển số 01, số thứ tự 220225-0084 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Y, tỉnh Bình Dương ký xác nhận ngày 25/02/2022 để đảm bảo quyền lợi cho các bên.
[4.4] Khi tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ngày 25/02/2022 giữa ông T với Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam là vô hiệu, để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì cần phải giải quyết hậu quả của hợp đồng hoặc giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông Nguyễn Minh T và Ngân hàng VXX có trách nhiệm trả lại cho ông Lê Ngọc U Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành số 1223xx số vào số cấp GCN CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019 cho bà Lê Thị L1, cập nhật biến động sang tên ông Lê Ngọc U ngày 04/5/2019 và cập nhật biết động sang tên ông Nguyễn Minh T ngày 14/02/2022 đối với diện tích đất 193,8m, diện tích nhà ở cấp 4: 38,6m + 12,6m thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, nhà, đất có địa chỉ: khu phố TN1, phường X, thị xã Y (nay là thành phố Y), tỉnh Bình Dương.
[5] Từ những phân tích trên có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
[6) Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Y phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử và đúng quy định pháp luật nên chấp nhận.
[7] Về chi phí tố tụng (xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc, định giá tài sản, chi phí thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Do chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nên bị đơn phải chịu chi phi tố tụng là: 2.965.000 (hai triệu chín trăm sáu mươi lăm nghìn) đồng, nguyên đơn đã tạm ứng số tiền này nên bị đơn phải có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn.
[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không giá ngạch đối với yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam phải chịu án phi không giả ngạch đối với yêu cầu tuyên Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất vô hiệu. Nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền nguyên đơn phải trả cho bị đơn và bị đơn phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
– Căn cứ vào các Điều 117, 124, 131, 133, 357, 407, 463, 466, 468 Bộ luật dân sự năm 2015 và các Điều 91, 95 Luật các tổ chức, tín dụng; các Điều 227, 228, 235, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
– Căn cứ Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1.Công nhận sự thỏa thuận giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T:
1.1. Ông Nguyễn Minh T có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam số tiền 5.012.286.0734 (năm tỷ không trăm mười hai triệu hai trăm tám mươi sáu nghìn không trăm bảy mươi ba đồng), bao gồm:
– Tiền nợ gốc theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.xx ngày 24/02/2022 là 4.334.158.100đ (bổn tỷ ba trăm ba mươi bốn triệu một trăm năm mươi tám nghìn một trăm đồng), tiền lãi là 33.607.824đ (ba mươi ba triệu ba sáu trăm lẻ bảy nghìn tám trăm hai mươi bốn đồng); tiền lãi quá hạn là 410982.147đ (bốn trăm mười triệu chín trăm tám mươi hai nghìn một trăm bốn mươi bảy đồng);
– Tiền vay của thẻ tín dụng số 512824000203xxxx là 29.783 955đ (hai mươi chín triệu bảy trăm tám mươi ba nghìn chín trăm năm mươi lăm đồng), trong đó tiền gốc là 17.211.810đ (mười bảy triệu hai trăm mười một nghìn tám trăm mười đồng), tiền lãi 2.849.851 (hai triệu tám trăm bốn mươi chín nghìn tám trăm năm mươi mốt đồng), tiền phi 9.722.2944 (chín triệu bảy trăm hai mươi hai nghìn hai trăm chín mươi bốn đồng);
– Tiền vay của thẻ tín dụng số 526887000123xxxx là 39.388.319đ (ba mươi chín triệu ba trăm tám mươi tám nghìn ba trăm mười chín đồng); trong đó tiền gốc là 28.416947d (hai mươi tám triệu bốn trăm mười sáu nghìn chín trăm bốn mươi bảy đồng), tiền lãi 3.753.515đ (ba triệu bảy trăm năm mươi ba nghìn năm trăm mười lăm đồng), tiền phi 7.217.857đ (bảy triệu hai trăm mười bảy nghìn tám trăm năm mươi bảy đồng);
– Tiền vay của thẻ tín dụng số 5268873001471xxx là 164.365.7284 (một trăm sáu mươi bốn triệu ba trăm sáu mươi lăm nghìn hảy trăm hai mươi tám đồng), trong đó tiền gốc là 137222.7804 (một trăm ba mươi bảy triệu hai trăm hai mươi hai nghìn bảy trăm tám mươi đồng), tiền lãi 18.134.263đ (mười tám triệu một trăm ba mươi bốn nghìn hai trăm ba mươi sáu đồng), tiền phi 9.008.6854 (chín triệu không trăm lẻ tám nghìn sáu trăm tám mươi lăm đồng).
1.2 Tiền lãi, phí được tiếp tục tính kể từ ngày 29/8/2023 cho đến khi ông Nguyễn Minh T trả hết toàn bộ gốc và lãi, phi theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng số 2749801.22 ký ngày 24/02 2022 và Đề nghị phát hành thê ký ngày 28/02/2023 giữa ông Nguyễn Minh T với Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
2.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc U về việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Minh T và tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
2.1. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 584, quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC được ký ngày 08/02/2022 giữa ông Lê Ngọc U với ông Nguyễn Minh T tại văn phòng Công chứng LĐT là vô hiệu.
– Ông Lê Ngọc U và bà Nguyễn Thị Lệ T1 có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Minh T số tiền 2.160.000.000₫ (hai tỷ một trăm sáu mươi triệu đồng). Tiền lãi được tiếp tục tính kể từ ngày 31/8/2023 theo mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự.
2.2. Tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 6055058 22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T, số công chứng 0030xx, quyền số 01/2022TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng TTV vô hiệu.
– Hủy Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số vào số tiếp nhận hồ sơ: quyến số 01, số thứ tự 220225-xxxx do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Y, tỉnh Bình Dương ký xác nhận ngày 25/02/2022.
– Buộc ông Nguyễn Minh T và Ngân hàng TMCP Quốc tế trả lại cho ông Lê Ngọc U Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành CD 1223xx số vào số cấp GCN CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019 cho bà Lê Thị L2, cập nhật biển động sang tên ông Lê Ngọc U ngày 04/5/2019 và cập nhật biến động sang tên ông Nguyễn Minh T ngày 14/02/2022.
Trường hợp Bản án có hiệu lực pháp luật ông Nguyễn Minh T và Ngân hàng TMCP Quốc tế không hoàn trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành CO 1223xx số vào sổ cấp GCN CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019 cho bà Lê Thị L1, cập nhật biến động sang tên ông Lê Ngọc U ngày 04/5/2019 và cập nhật biến động sang tên ông Nguyễn Minh T ngày 14/02/2022 để ông Lê Ngọc U tiến hành đăng ký kê khai tài sản sang tên mình theo quyết định của Bản án thì ông Lê Ngọc U có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất đối với diện tích đất 193,8m, diện tích nhà ở cấp 4: 38,6m và 12,6m thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, nhà, đất có địa chỉ: Khu phố TN1, phường X, thành phố Y, tỉnh Bình Dương; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất có số phát hành CO 122xxx số vào sổ cấp GCN CS173xx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/01/2019 cho bà Lê Thị L2, cập nhật biến động sang tên ông Lê Ngọc U ngày 04/5/2019 và cập nhật biến động sang tên ông Nguyễn Minh T ngày 14/02/2022 không còn giá trị pháp lý theo quy định pháp luật.
3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Quốc tế về việc Ngân hàng được quyền tự phát mãi tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đối với diện tích đất 193.8m, diện tích nhà ở cấp 4: 38,6m và 12,6m thuộc thửa đất số 23xx, tờ bản đồ số 4x, nhà, đất có địa chỉ: khu phố TN1, phường X, thị xã Y (nay là thành phố Y), tỉnh Bình Dương đang thế chấp tại Ngân hàng theo Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 6055058.22.xxx ký ngày 25/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T để thu hồi nợ vay theo Hợp đồng tín dụng số 2749801.xx ngày 24/02/2022 giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam với ông Nguyễn Minh T.
4. Án phi dân sự sơ thẩm:
4.1. Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam phải chịu số tiền án phí là 300.000₫ (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phi số 00059xx ngày 27/12/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Y, tỉnh Bình Dương. Hoàn trả cho TMCP Quốc tế Việt Nam số tiền còn thừa là 56.113.000đ (năm mươi sáu triệu một trăm mười ba nghìn đồng).
Ông Nguyễn Minh T phải chịu số tiền án phí là 113.312.2864 (một trăm mười ba triệu ba trăm mười hai nghìn hai trăm tám mươi sáu đồng). Ông Lê Ngọc U và bà Nguyễn Thị Lệ T1 phải chịu số tiền án phi là 75.200.000₫ (bảy mươi lăm triệu hai trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phi 600.000₫ (sáu trăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lai thu tiền số 00008xx ngày 25/11/2022 và Biên lai thu tiền số 00006xx ngày 21/10/2022 Của Chi cục Thi hành án thành phố Y, tỉnh Bình Dương.
Ông U, bà T1 còn phải nộp số tiền là 74.600.000đ (bảy mươi bốn triệu sáu trăm nghìn đồng).
5. Chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Minh T phải trả lại cho nguyên đơn ông Lê Ngọc U số tiền 2.965.000đ (hai triệu chín trăm sáu mươi lăm nghìn đồng).
6. Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.
Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án đầu sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nguồn: Luật sư Nguyễn Cao Trí
